Publicado por admin - 14/05/09 a las 05:05:05 pm
Entre las medidas de José Luis Rodríguez Zapatero para dinamizar la economía hay dos que afectan especialmente a las finanzas de los ahorradores y sus planes a corto y medio plazo: la ayuda de 2.000 euros para la compra de vehículos y el final de la deducción por vivienda habitual para las rentas superiores a los 24.000 euros a partir de 2011. Si la primera supone un incentivo adicional para quienes ya estuviesen pensando adquirir un automóvil, la segunda puede alterar la estrategia de muchas familias e incluso la evolución de precios de todo el sector inmobiliario.
Para quienes desconozcan el cambio que planea el Gobierno, se puede resumir como el final de las deducciones para quienes compren una casa a partir de 2011 y ganen más de 24.000 euros. En realidad, la propuesta de Zapatero contempla que sólo las rentas inferiores a 17.000 euros se podrán deducir el máximo de 9.015 euros del que ahora disfrutan todos los contribuyentes, ya que la cuantía iría descendiendo linealmente hasta los citados 24.000 euros. Por lo menos, quienes hayan comprado su casa antes del 1 de enero de 2011 podrán seguir practicando las citadas deducciones, que se traducen en un máximo de 1.300 euros cada año para quienes se practican el total (15% de los citados 9.015 euros).
De esta forma, según explicaba desde Idealista.com, una casa costará una media de 30.000 euros más en 2011 sólo por el dinero que se dejará de percibir en forma de deducciones fiscales. Y esto en el caso de la hipoteca media española, fijada en los 150.000 euros. Las pérdidas pueden ser todavía mayores cuando mayor sea el plazo de la hipoteca y el importe. Según los cálculos del portal inmobiliario para una hipoteca de 300.000 euros a 25 años con un 4% de interés las pérdidas serían de 67.500 euros que el hipotecado dejaría de recibir de Hacienda y tendría que pagar de préstamo.
En principio, la medida está pensada para levantar el alicaído mercado inmobiliario, pero lo que no está ni mucho menos claro es que vaya a tener el efecto deseado. En primer lugar porque el mercado del crédito no atraviesa su mejor momento por mucho que las entidades financieras aseguren estar abriendo el grifo y en segundo lugar la medida contribuirá a frenar la caída de los precios. Si a partir de 2011 desaparecen las deducciones y por lo tanto ‘sube’ el precio de la vivienda, muchos propietarios van a mantener los precios conscientes de que conforme se acerque la fecha límite más personas estarán interesadas en comprar.
De hecho, ya se empieza a hablar de una hipotética caída del sector a partir de 2011 por la eliminación de esa ayuda fiscal y llegados a este punto el ciudadano medio lo que se pregunta es ¿Cuándo será más rentable adquirir el piso? No se trata de una pregunta fácil. Por un lado si se compra antes de 2011 las deducciones fiscales aseguran 1.350 euros anuales durante la vida del préstamo (siempre que se aporte el máximo de 9.015 euros) y por otra la caída del precio supone una hipoteca más reducida y por lo tanto el pago de menos intereses.
En Idealista.com han realizado un interesante estudio al respecto con unas tablas que reflejan cuánto tendría que caer el precio de los pisos para que resultase financieramente rentable esperar a 2011 y dejar de lado las deducciones fiscales. Así, por ejemplo, para una casa de 200.000 euros comprada a 25 años el precio debería caer un 17% para que compensase comprar a partir de 2011. En términos generales, cuanto mayor es el precio de la casa y menor el tiempo de la hipoteca más interesante puede resultar esperar, ya que la caída del precio no tendrá que ser tan grande.
En cualquier caso, hay que tener en cuenta que al tratarse de una medida con alto componente político no sería descartable que un cambio de Gobierno o de la situación económica devolviese las ayudas a la compra de vivienda y aunque estas reformas no suelen tener carácter retroactivo, en política nunca se sabe…
El impacto fiscal de esta deducción se genera para los nuevos hipotecados a partir de 2011. Es decir, quién actualmente tenga derecho a ella, la mantendrá en el tiempo, mientras dure su hipoteca o no decida cambiarse de vivienda. Si se genera un cambio de vivienda, perderá esta deducción.
La justificación del ejecutivo para llevar a cabo esta medida se sustenta en el fomento de la compra de la vivienda habitual por parte de quienes no la tengan aún con objeto de consolidar el derecho a esta deducción. Es una medida cortoplacista totalmente en donde no todo el mundo puede acceder a una vivienda en la actualidad y con efectos perniciosos a largo plazo.
En un principio, a corto plazo se va a obligar al sostén del precio actual de la vivienda tanto nueva como en segunda mano. Quién no ha comprado todavia su vivienda está esperando a que baje de precio o a que tenga acceso a la financiación necesaria. Dadas las circunstancias macro de empleo, salarios y acceso al crédito, los jóvenes y no tan jóvenes tendrán que seguir esperando un precio asequible para acceder a la compra, por más rebaja fiscal de 1.350 euros anuales que se puedan perder en el tiempo.
Este sostén, generará prisas por vender y comprar a partir del primer trimestre del 2010, puesto que el hipotético aliciente fiscal de compra se perderá en el 2011. A partir de este punto, el frenazo al sector es muy probable. Si yo tengo una vivienda que me apaño con ella, es posible que evalue dos veces cambiarme de casa si pierdo la deducción por hipoteca que ya tengo consolidada. Siguiendo en esta línea, la deducción que se crea para el 2011 es muy corta y favorecerá a muy pocos contribuyentes desincentivando también la compra a favor del alquiler.
Quién tenga una base imponible de 17.000 euros en el ejercicio 2011, dificilimente pueda pagar una hipoteca con los importes que se barajan en la actualidad. Tampoco se están hablando de índices correctores a estos límites ni a los importes de la deducción. Por otra parte, las deducciones regresivas en dos tramos como las planteadas sólo generan ruido, pero a efectos prácticos ocurre con ellas como la deducción por alquiler que tienen los inquilinos. Tiene escaso impacto fiscal en donde hay mucho ruido pero pocas nueces.
Por último, creo que se está escapando un detalle importante en toda esta propuesta. El presidente acaba de justificar la burbuja inmobiliaria en esta deducción que se impuso en el año 1999. A mis cortas luces fiscales, la segunda vivienda, por ejemplo no se ve afectada por este tipo de deducciones y las segundas edificaciones residenciales y demás inmuebles también han sufrido las consecuencias de la burbuja. ¿Qué opiniones suscita la medida entre vosotros?
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