Publicado por admin - 26/01/09 a las 12:01:16 pm
En los últimos meses cada vez son más frecuentes las dudas de los lectores acerca de la revisión de hipoteca y la llegada de 2009 sólo ha servido para que aumenten las preguntas al respecto. En primer lugar, hay que aclarar que los préstamos hipotecarios se revisan de forma anual o semestral en función de lo pactado con el banco: Es decir, lo que figura en el contrato.
¿Qué se revisa?
Al revisar la hipoteca lo que se hace en realidad es actualizar el índice de referencia del préstamo a los posibles cambios que se hayan producido en el mercado. En el caso del Euribor, el utilizado por la mayoría de hipotecas, lo que se utiliza es el Euribor Hipotecario BOE que publica el Banco de España. Hasta comienzos de año el Banco de España publicaba el indicador el día 15 de cada mes, sin embargo, con la llegada de 2009 se ha adelantado hasta el día 5 (entre el 1 y el 5 de cada mes).
¿Cuándo se revisa?
La revisión de la hipoteca tiene lugar de forma anual o semestral desde el momento de la firma. Es decir, cumplidos seis meses o doce, dependiendo del caso, de la fecha que aparece en el contrato del préstamo hipotecario. En ese momento el banco deberá informar al usuario del nuevo índice que se toma como referencia y cuándo comenzará a aplicarse. El contrato puede determinar la aplicación de las nuevas condiciones a partir del mes a la fecha de la firma de la hipoteca o en ese mismo mes.
¿Cómo se revisa?
Este es el apartado en el que más dudas suelen surgir, sobre todo en lo que respecta al mes del Euribor que el banco toma como referencia. El contrato del préstamo suele establecer las pautas a seguir sobre el índice y la fecha del mismo. En el caso del Euribor, es habitual que se tome el índice publicados dos meses antes de la fecha de revisión. Esto se debe a que para calcular el Euribor Hipotecario BOE se utiliza la variación del índice a un año durante los últimos treinta días hasta la publicación. Así, el 5 de cada mes lo que se publica es el Euribor del mes anterior.
Los bancos también utilizan este periodo de dos meses para poder prever los ingresos que obtendrán hasta la siguiente revisión hipotecaria.
En cuanto al cálculo del tipo de interés tras la revisión, sólo hay que añadir el diferencial que pagamos al índice de referencia. Es decir, basta con sustituir el Euribor y volverle a sumar el diferencia. Por ejemplo, quienes actualicen sus hipotecas en enero tomando como referencia el Euribor de diciembre, deberán llevar a cabo la siguiente operación:
3,452% (según el dato del BOE) + su diferencial (supongamos que 0,5). El resultado será un tipo de interés del 3,952%.
También existen herramientas que permiten calcular la hipoteca con el euribor.
El redondeo
Es una práctica relativamente habitual de los bancos que por fortuna se está erradicando poco a poco. El redondeo consiste en simplificar los decimales del tipo de interés hasta un octavo de punto (0,125). El redondeo se se hace al extremo del intervalo más próximo. Así, en el caso anterior el redondeo dejaría el tipo de interés en el 4%.
El redondeo es una práctica ilegal según recoge la LEY 44/2006, de 29 de diciembre, de mejora de la protección de los consumidores y usuarios y debe aparecer explícitamente reflejado en el contrato para poder aplicarse.
¿Y si la revisión me perjudica? ¿Qué opciones me quedan?
La fuerte caída del Euribor desde octubre (acrecentada en los dos últimos meses) es lo que ha motivado muchas dudas y quejas recibidas respecto a la revisión. En este sentido el banco no es responsable de la evolución del Euribor y una eventual subida de tipos de interés en el préstamo es el riesgo que se asume al contratar una hipoteca a tipo variable.
Sin embargo, a nadie le gusta verse atrapado durante un año o seis meses en un préstamo un Euribor alto cuando el índice está bajando. En este sentido la mejor opción es acudir al banco para renegociar las condiciones del préstamo o lo que es lo mismo, solicitar su novación. En caso de que las negociaciones no lleguen a buen puerto siempre se podrá estudiar la posibilidad de subrogar la hipoteca a otro banco para mejorar las condiciones. En el Comparador de Hipotecas Hipolisto podrá encontrar las últimas ofertas para cambiar de banco y el apoyo de toda su comunidad de usuarios.
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