un saludo.

Te recomiendo que lo hagas. Con ese suelo no tienes nada que perder…

Me sorprende que muchos digáis que nadie os lo dijo, puesto que cuando firmas en el notario, este lee todas las condiciones en voz alta antes de firmar (puede que el banquero lo eluda, pero el notario no).

Es normal que no quieran quitaros los suelos si teneis un 3%, pq ahora, las hipotecas que estan dando ya son de mas de un tres…

Yo he visto gente que les han dicho que no, pq tienen un suelo del 3 y un techo del 8 (así q veo justo).

Y otra gente a quienes le han bajado el suelo pq firmaron cuando el euribor estaba en 5% y pusieron suelo de 4.50%; y a ellos si les han bajado, pero solo con hablar con el director, sin tener que hacer tanto escrito.

Lo que veo claro es que esto es oferta y demanda, uno ya sabia que tenia suelo, pero como no le quedaban mas narices si quieria comprar aceptaba. Y ahora todos a quejarse.. tampoco veo justo cambiar las reglas a mitad del juego.

Supongo que hay muchos casos y hay que valorarlos uno a uno..

Saludos.

Esperanza

Modelo :Al defensor del Cliente.
Al Servicio de Atención al Cliente del Grupo Cooperativo Cajamar.
3058- CAJAMAR. CAJA RURAL. SOCIEDAD COOPERATIVA DE CREDITO.
Defensor del Cliente.
Titular: Mª del Mar Espinosa Camella
Domicilio: Ap. Apartado de Correos 250-04080 Almería.
En ________, a ____ de ______________ de 2011
Sobre la base de la Orden ECO/734/2004, de 11 de Marzo, sobre los departamentos o servicios de atención al cliente y el defensor del cliente de las entidades financieras. Me dirijo a usted como titular del préstamo hipotecario ____________________. En cuyo contrato, la entidad ha incorporado entre otras, clausulas que no ofrecen una protección efectiva para los clientes particulares del riesgo, debido a los altos niveles que alcanzan los techos, subida de los tipos del 15,000 por cien anual, Y una cláusula de límite mínimo a la variación del tipo de interés aplicable, estableciendo un interés nominal anual mínimo del 3,500 por cien. El techo señalado, es difícilmente asumible y no guarda esa semejanza exigible con el suelo, siendo la relación entre ambos desproporcionada.
Sobre la base legal establecida en el artículo 49 de la Ley de Consumidores (puntos i-e). Citando Jurisprudencia sobre las cláusulas “suelo – techo”, dado el desfase apreciado de las mismas. Han de ser Declaradas NULAS, por abusivas. Como queda expuesto por El JUZGADO DE LO MERCANTIL N° 2 DE SEVILLA SENTENCIA nº 246/10 de 30 de septiembre de 2010. Auto de ejecución de la sentencia -con fecha de 27 de enero de 2011- obliga a esta entidad a no incluir esta cláusula en los nuevos contratos y les concede un plazo de dos meses para que la eliminen del resto de sus contratos, mientras los tribunales resuelven el recurso contra la sentencia del 30 de septiembre.
Comporta un desequilibrio contractual importante que desvirtúa la esencia misma del contrato de préstamo a interés variable suscrito, que no es otra que el tipo de interés varíe en función de las fluctuaciones del mercado conforme al índice pactado. Con la incorporación de estas cláusulas a mi contrato, la variabilidad del tipo de interés pretendida desaparece, para convertir al préstamo en la práctica en una operación a interés fijo y que, en todo caso, se utiliza para lograr un incremento artificial del tipo de interés ante las tendencias bajistas del mercado hipotecario, en perjuicio de mis intereses como consumidor y correlativa ganancia abusiva al estar por encima de los precios de mercado, en beneficio de esa entidad como prestamista.
Se ha requerido en la oficina de Cajamar. _______________________, para la anulación por desproporcionadas de las citadas cláusulas “Suelo-Techo”, resultando infructuosos las gestiones realizadas hasta la fecha.
Dado que lamentablemente, Cajamar decidió incorporar unilateralmente a mi contrato de préstamo estas cláusulas, sin que fueran suficientemente aclaradas, ni ajustadas proporcionalmente a las desviaciones del interés aplicable en sus variaciones a la baja o alza, manipulando la esencia misma del contrato de préstamo a interés variable con el margen legitimo de beneficio establecido a favor de la Entidad con referencia al EURIBOR.
Ante la negativa recibida de parte de la entidad, en fecha ____________, sin base jurídica suficiente que la soporte, apoyándose en solo una parte de un informe superado por los acontecimientos, emitido por el Banco de España, en sus conclusiones al Senado 07/05/2010.
Concluyo en que la caída de los precios de la vivienda, hacen inviable posibles opciones de subrogación establecidas por ley. Puesto que el valor actual de mi vivienda, sobre la base de nuevas tasaciones, pese a las mejoras por mi añadidas en mobiliario y confort, no cubre un valor igual al 80% del capital pendiente de pago.
Que en el informe del Banco de España se cita “la competencia para pronunciarse sobre el carácter abusivo de las cláusulas contractuales y su posible nulidad por este motivo corresponde a los jueces y tribunales de justicia…..•
Es por lo que a mi entender, la argumental de la entidad Cajamar queda obsoleta, puesto que todos los argumentos denegatorios son anteriores a las conclusiones Judiciales posteriores a las que he hecho referencia. Negándome injustamente Cajamar la posibilidad de reconducir la situación de forma amistosa, ante el hecho de no considerar adecuadamente mi solicitud de anular o ajustar de forma proporcionada los márgenes, me he visto forzado a cumplimentar y tramitar hoja de reclamaciones oficial en fecha _____ de __________ de 2011.
Por último citaré: La Ley de la Represión de la Usura, del 23 de junio de 1908, declara nulo «todo contrato de préstamo en que se estipule un interés desproporcionado con las circunstancias del caso».
Por todo lo expuesto y por el presente escrito, REQUIERO AL SERVICIO DE ATENCION Y DEFENSOR DEL CLIENTE DE CAJAMAR:

PRIMERO.- Para que en mi defensa, gestione la inmediata inaplicación de la cláusula de limitación del tipo de interés de mi contrato de préstamo hipotecario (cláusula suelo-techo) al objeto de que la próxima cuota a satisfacer se calcule conforme al tipo de interés variable en función de las fluctuaciones del mercado. Índice de referencia pactado, vigente a las fechas pactadas, y con el margen diferencial pactado.
SEGUNDO.- El recálculo de las cuotas satisfechas en el préstamo, desde la fecha de la primera revisión hasta la última cuota abonada, aplicando el tipo de interés de referencia pactado en cada momento y el diferencial pactado. Acto seguido, procedan a abonar en mi cuenta (la misma en la que está domiciliado el abono del préstamo) el importe resultante de la diferencia entre la cantidad abonada por mí conforme a esa cláusula de límite mínimo de tipo de interés y la que realmente hubiera debido abonar sin esa barrera.
TERCERO.- Si pasados 30 días desde la recepción de la presente no obtengo respuesta en contrario por escrito suficientemente razonada, se entenderá que han aceptado la propuesta de inaplicación de la cláusula de suelo, lo que deberá reflejarse en el importe de la próxima cuota, y la devolución de las cantidades indebidamente cobradas que deberán hacerse efectivas sin demora en mi cuenta.
En caso de denegarme la legítima petición que formulo a través del presente escrito, me reservo expresamente el ejercicio de las acciones extrajudiciales o judiciales que me correspondan, bien individualmente bien a través de las acciones colectivas que en su caso se ejerciten, y que conllevarán además la solicitud de una indemnización por los daños y perjuicios causados. La indemnización de la que se hace referencia, estará inicialmente valorada en los intereses resultantes de las cantidades indebidamente retenidas, con los incrementos pactados sobre el índice de referencia Euribor, mas gastos de tramitación y judiciales que correspondan. Sin perjuicio y con independencia de los procedimientos que correspondan a los organismos oficiales competentes en materia de apertura de las correspondientes actas de información e infracción.

Sin otro particular, y a la espera de una respuesta por su parte que confío sea favorable a las pretensiones formuladas -en aras a resolver este contencioso por la vía interna de la entidad y de forma amistosa, sin perjuicio de mi reserva del derecho a recurrir a otras vías-, reciba un cordial saludo.

DNI:Firmado:
Recibido (sello de la entidad)
Nombre y apellidos
DNI y firma

Modelo al Banco de España
Al Banco de España.
Delegación en _________________.
En ________, a ____ de ___________ de 201__

Cumplimentada y tramitada, la correspondiente hoja de reclamaciones oficial en la Entidad Cajamar. Sobre la base de la ORDEN ECO/734/2004, DE 11 DE MARZO, SOBRE LOS DEPARTAMENTOS Y SERVICIOS DE ATENCIÓN AL CLIENTE Y EL DEFENSOR DEL CLIENTE DE LAS ENTIDADES FINANCIERAS. Se interpuso reclamación ante los departamentos o servicios de atención al cliente y el defensor del cliente de CAJAMAR. (Adjunto certificación con acuse de recibo) y respuesta del citado departamento.
D. _____________, con DNI _________ y Dñª __________________ con DNI ____________. Domiciliados en _________, Calle ____________ nº___ Piso __ de CP___
Exponen:
Resultando infructuosas las gestiones realizadas para subsanar las cláusulas abusivas fijadas por la entidad en mi préstamo hipotecario __________________________. En cuyo contrato, la entidad no ofrece una protección efectiva para los clientes particulares del riesgo, debido a los altos niveles que alcanzan los techos, subida de los tipos del 15,000 por cien anual, y una cláusula de límite mínimo a la variación del tipo de interés aplicable, estableciendo un interés nominal anual mínimo del 3,500 por cien. El techo señalado, es difícilmente asumible y no guarda esa semejanza exigible con el suelo, siendo la relación entre ambos desproporcionada.
Ante el hecho de no considerar adecuadamente mi solicitud de anular o ajustar de forma proporcionada los márgenes, me he visto forzado a cumplimentar y tramitar hoja de reclamaciones oficial en fecha 20 de Enero de 2011. (Adjunto Copia) Sobre la base legal establecida en el artículo 49 de la Ley de Consumidores (puntos i-e).

Citando Jurisprudencia sobre las cláusulas “suelo – techo”, dado el desfase apreciado entre las mismas. Han de ser Declaradas NULAS, por abusivas. Como queda expuesto por El JUZGADO DE LO MERCANTIL N° 2 DE SEVILLA SENTENCIA nº 246/10 de 30 de septiembre de2010. Auto de ejecución de la sentencia -con fecha de 27 de enero de 2011- (Adjunto copia) El Juez D. Miguel Ángel Navarro Robles, obliga a esta entidad a no incluir esta cláusula en los nuevos contratos y concede un plazo de dos meses para que la eliminen del resto de sus contratos, mientras los tribunales resuelven el recurso contra la sentencia.
Dado que lamentablemente, Cajamar decidió incorporar unilateralmente a mi contrato de préstamo estas cláusulas, sin que fueran suficientemente ajustadas proporcionalmente a las desviaciones del interés, aplicable en sus variaciones a la baja o alza, manipulando la esencia misma del contrato de préstamo a interés variable con el margen legitimo de beneficio establecido a favor de la Entidad con referencia al EURIBOR.
Me ha sido notificada y ratificada en contra de mis intereses, la negativa por parte del Servicio de Atención al Cliente de Cajamar con Exp. _____________, en fecha ___ de ___________ de 201__, con fecha de emisión de __ de __________ de 201__. Sin atender o considerar el auto de ejecución de sentencia. Tampoco aportan base jurídica suficiente que soporte su decisión, mencionando solo una parte, de un informe superado por los acontecimientos, emitido por el Banco de España en sus conclusiones al Senado 07/05/2010. Entre otros detalles. Omitiendo de forma deliberada que en el citado informe del Banco de España se cita expresamente “la competencia para pronunciarse sobre el carácter abusivo de las cláusulas contractuales y su posible nulidad por este motivo, corresponde a los jueces y tribunales de justicia…..•

Concluyo en que la caída de los precios de la vivienda, hacen inviable posibles opciones de subrogación establecidas por ley. Puesto que el valor actual de mi vivienda, sobre la base de nuevas tasaciones, añadidas a las consecuencias de la crisis económica internacional y financiera, sumadas a los recortes salariales y riesgos para la estabilidad del empleo, impiden una solución alternativa.
La argumental de la entidad Cajamar quedó desacreditada, todos sus argumentos denegatorios son anteriores a las conclusiones Judiciales, que pese a estar pendiente de recurso, soporta interpretación de referencia determinante. De obligado cumplimiento por Auto Judicial dictado el 27 de enero de 2011. Por el JUZGADO DE LO MERCANTIL N° 2 DE SEVILLA, que establece plazos para el caso que nos ocupa. Se me niega la posibilidad de reconducir la situación de forma amistosa.
Por último citaré: La Ley de la Represión de la Usura, del 23 de junio de 1908, declara nulo «todo contrato de préstamo en que se estipule un interés desproporcionado con las circunstancias del caso».

Por todo lo expuesto y por el presente escrito, al amparo del REAL DECRETO 303/2004, de 20 de febrero, por el que se aprueba el Reglamento de los comisionados para la defensa del cliente de servicios financieros. PRESENTO RECLAMACION OFICIAL ANTE EL BANCO DE ESPAÑA:

PRIMERO.- Para que en mi defensa, se gestione la inmediata inaplicación de la cláusula de limitación del tipo de interés de mi contrato de préstamo hipotecario (cláusula suelo-techo) al objeto de que la próxima cuota a satisfacer se calcule conforme al tipo de interés variable en función de las fluctuaciones del mercado. Índice de referencia pactado, vigente a las fechas pactadas, y con el margen diferencial pactado.

SEGUNDO.- El recálculo de las cuotas satisfechas en el préstamo, desde la fecha de la primera revisión hasta la última cuota abonada, aplicando el tipo de interés de referencia pactado en cada momento y el diferencial pactado. Acto seguido, procedan a abonar en mi cuenta (la misma en la que está domiciliado el abono del préstamo) el importe resultante de la diferencia entre la cantidad abonada por mí conforme a esa cláusula de límite mínimo de tipo de interés y la que realmente hubiera debido abonar sin esa barrera.

TERCERO.- En caso de denegarme la legítima petición que formulo a través del presente escrito, me reservo expresamente el ejercicio de las acciones extrajudiciales o judiciales que me correspondan, bien individualmente, bien a través de las acciones colectivas que en su caso se ejerciten, y que conllevarán además la solicitud de una indemnización complementaria por los daños y perjuicios causados. La indemnización de la que se hace referencia, estará inicialmente valorada en los intereses resultantes de las cantidades indebidamente retenidas, con los incrementos pactados sobre el índice de referencia Euribor, mas gastos de tramitación. Todo ello, sin perjuicio y con independencia de los procedimientos que correspondan a los organismos oficiales competentes en materia de apertura de las correspondientes actas de información e infracción.

Sin otro particular, y a la espera de una respuesta, que confío sea favorable a las pretensiones formuladas -en aras a resolver este contencioso por la vía administrativa, sin perjuicio de mi reserva del derecho a recurrir a otras vías-, reciba un cordial saludo.

Firmado.