Si has comprado una vivienda en el año 2011, ningún asesor fiscal puede decirte si podrás o no descontarte en el IPRF cantidad alguna en concepto de deducción por adquisición de vivienda habitual. Sí, has leído bien. Nadie sabe cómo acabará la fiscalidad de la vivienda este año 2011.

A inicios del año 2011 la deducción por adquisición de vivienda habitual cambió, para los que compraran casa a partir del 1 de enero. Para los que ya se desgravaban una hipoteca antes, la cosa seguía igual. Por tanto, teníamos dos tipos de contribuyentes:

• Los que compraron antes del 2011, que en este año podrían (y podrán) deducirse un  15% de las cantidades destinadas a comprar una vivienda habitual, con un límite de 9.040 euros.
• Los que compraron una vivienda habitual este 2011, que según su base imponible podrían o no deducirse cantidades en el IRPF; los que cobran menos de 17.707 euros, pueden deducirse un 15% del total. De esta cantidad hasta una base imponible de 24.170 euros, la deducción se reduce cuanto más se gana. Y a partir de 24.107 euros, no hay deducción aplicable.

Y ahora viene el PP y, entre sus medidas, nos anuncia que si gana restaurará la deducción por adquisición de vivienda habitual en los términos anteriores; incluso deja la puerta abierta a aumentar su cuantía. Y llega la pregunta clave: esta nueva reforma, ¿será aplicable en el 2011 o a partir del 2012?

Los expertos en fiscalidad que he consultado no lo tienen nada claro. Parece que sí sería posible que se cambiara nuevamente la normativa del IRPF antes de terminar el año; lo que está claro es que sería un auténtico precedente de inseguridad jurídica fiscal. Hay gente que tomó decisiones de compra en base a una normativa que podría cambiarse de repente. Preocupante, como mínimo. Si se cambiara, los dos tipos de contribuyentes pasarían, en principio, a uno, que se podría deducir, imaginamos, un 15% con los mismos límites.

Si esta ida y vuelta de la deducción ya es preocupante, no lo es menos la tributación del IVA. Primero pasa del 7 al 8% el IVA de la obra nueva. El 19 de agosto de este año se decide bajar transitoriamente al 4%, hasta el 31 de diciembre.

Unas familias pagaron 8.000 euros más que otras, por comprarse la misma casa de 200.000 euros; la diferencia: comprar antes o después del 19 de agosto. Impresentable cambio, éste del PSOE. Y el PP pretende mantener un incomprensible IVA superreducido al 4%, durante un tiempo indeterminado.

Y si ello ya fuera suficiente festival del humor fiscal, tenemos la vivienda usada, que tributa por Impuesto de Transmisiones, entre el 7 y el 8%, según decide la CC.AA., al ser un tributo cedido. ¿Es lógico primar la compra de viviendas nuevas a las usadas? No, pero actualmente es así.

La vivienda digna es un derecho constitucional, atenuado pero constitucional. Jugar con su fiscalidad es cuanto menos temerario e injusto. De lo que se trata es de facilitar el acceso a ella, en propiedad o en alquiler, sin beneficiar injustamente a colectivos que no lo necesitan en absoluto. Lamentablemente, cada 4 años damos bandazos legislativos, y así no se genera confianza. A ver si aprendemos de la política oriental, que planifica a décadas vista.

Que el asesoramiento en sucursal bancaria brilla por su ausencia cada vez lo dudan menos personas. Nos guste o no, la imagen del director de toda la vida ya no existe. La banca quiere vendedores, no asesores. Y si un claro ejemplo de ello buscamos, la colocación de las hipotecas multidivisa es uno de los mejores (peores, en puridad).

No se trata de discutir si vender sin asesorar adecuadamente es ético o no; se trata de saberlo:

Los empleados de banca cobran en función de lo que venden, no de la calidad de su asesoramiento o de la satisfacción del cliente.

Al menos en la gran mayoría de bancos que conozco.

La hipoteca multidivisa es un préstamo hipotecario que permite cambiar de moneda en determinados momentos del tiempo; normalmente se contratan con la posibilidad de valorar la deuda en euros, yenes, francos suizos o dólares.

Comprar una vivienda a la vez que se especula con divisas es una operación, como mínimo, delicada. Al fin y al cabo, estamos apalancados, ya que tenemos un préstamo con garantía hipotecaria de cientos de miles de dólares, por ejemplo. Sin duda podemos cambiarnos de divisa si vemos que las cotizaciones respecto al euro no nos son favorables, pero para ello hay que seguir el mercado de divisas y conocerlo bien, o ver tener el asesoramiento constante de un experto en divisas.

Lamentablemente, la gran mayoría de clientes particulares que contrataron una hipoteca multidivisa ni eran expertos en el tema ni han recibido jamás el asesoramiento de un bancario experto.

- Al fin y al cabo – dirán los de su sucursal – fue usted el que quiso beneficiarse de los tipos de interés bajos de las divisas extranjeras.

Las entidades financieras que se dedicaron a este tipo de producto (tal vez la más conocida fue Bankinter) esgrimen que no se hacía una venta activa del producto. Que era el cliente el que acudía interesado en contratar esta hipoteca en diferentes divisas, y que el banco trataba de concederla sólo a gente con una buena cultura financiera.

Puede ser que la comercialización no fuera tan grotesca como la que se dio en las hipotecas del 100% más gastos, pero sí que hubo actividad vendedora. Y lo de averiguar la cultura financiera del cliente, permitidme que lo dude. Me gustaría ver que documentación o que entrevista personal se hizo a los clientes para descubrir sus conocimientos del mundo financiero.

Se puede argumentar que el cliente quería beneficiarse de los tipos bajos del yen o del franco suizo, en un momento en que el euribor estaba muy alto, y que toda ganancia potencial tiene un riesgo. Es cierto, siempre que el cliente conociera perfectamente los beneficios y riesgos del producto. El banco tiene un plus jurídico de obligaciones en cuanto a la colocación de productos. En otras palabras, es más responsable de vender mal los productos financieros que el cliente de comprarlos.

Efectos económicos de la hipoteca multidivisa

El problema de las hipotecas multidivisa no es que sea un mal producto, es que es un tipo de hipoteca extremadamente peligrosa si ni se es un conocedor del mundo de las divisas. Con un ejemplo podremos apreciar los riesgos de no tener ni idea de la divisa que hay que elegir en cada momento.

Imaginemos que somos un cliente que decide contratar una hipoteca multidivisa en julio del año 2008. El euribor de junio (el que se aplica a la hipoteca firmada en julio) tocó el 5,361% y, como somos muy listos, compramos una casa por 200.000 euros y elegimos en yen como moneda de referencia de la multidivisa.

En esos momentos el tipo de interés en euros era de Euribor + 1 y en yenes de Libor +1,5. El plazo de la hipoteca era de 30 años.

La deuda pendiente, de 200.000 euros, en yenes era de

Por cortesía de Yahoo Finance podemos observar la evolución de el Euro respecto al Yen:

Si tomamos como fecha de firma el 8/07/2008, el tipo de cambio Euro/Yen estaba a 168,23. Multiplicando 200.000 por 168,23 obtenemos el valor en Yenes, que es de 33.646.000 yenes. Esta era nuestra deuda pendiente en julio de 2008.

Esta misma cantidad de Yenes hoy, cotizando el Euro/Yen a 107,75, representaría un deuda pendiente en Euros de 312.260 euros. Si no hubieramos amortizado cantidad alguna, ahora nuestra deuda pendiente, si pasáramos la hipoteca a Euros, sería de 112.260 euros más.

Pero hemos amortizado capital, desde julio de 2008 hasta ahora. El tipo de interés que se paga cuando tenemos la hipoteca en Yenes es el Libor, que en el 2008 estaba al 1,08% aproximadamente. A lo que hay que sumar el diferencial de 1,5, con lo que resulta un tipo de interés de 3,3% y una cuota de 147.354 Yenes (que como cobramos en Euros, nos suponía cambiar 876 euros). La misma hipoteca denominada en Euros suponía una cuota de 1.250 euros; nos ahorramos ese año nada menos que 374 euros al mes.

El problema es que se han dado dos factores que perjudican tener la hipoteca en Yenes:

• El Euribor ha bajado mucho, más que lo que ha ocurrido con el Libor Yen, en proporción.
• El cambio de divisa Euro/Yen perjudica la transacción si nuestros ingresos son en Euros y hay que comprar Yenes para pagar la hipoteca.

Acabemos nuestro análisis con una simplificación, suponiendo que la hipoteca en Yenes a partir de la segunda revisión se paga a un interés de 0,7%+1,5% = 2,2%.

Con una tabla de amortización, resulta que actualmente nuestra deuda pendiente es de, aproximadamente, 31.102.804 Yenes, pagando una cuota de 128.271 Yenes.

Pasemos estos datos a Euros:

• Cuota equivalente a 1.190 euros.
• Deuda pendiente equivalente a 288.657 euros.

Es decir, después de estos años en lugar de haber amortizado hipoteca, le debemos al banco 188.657 euros de más, si pasamos la hipoteca de Yenes a Euros.

Y encima nuestra cuota nos cuesta 1.190 euros al mes; si desde el inicio nuestra hipoteca hubiese estado en euros, nuestra cuota actual sería de unos 857 euros y un deuda pendiente de 182.710 euros.

Resumiendo:

Si contratamos una hipoteca multidivisas en julio de 2008 y mantenemos la divisa Yen, actualmente nuestra hipoteca tendría:

• Un capital pendiente en Yenes de 31.102.804, o 288.657 euros.
• Una cuota mensual de 128.721 Yenes, 1.109 euros.

La misma hipoteca sin especular con divisas, teniendo siempre la divisa Euro:

• Capital pendiente: 182.710 euros.
• Cuota mensual: 857 euros.

Siempre teniendo en cuenta que el cliente no hubiera sido asesorando en ningún momento de su error, la broma de la hipoteca multidivisa le hubiera resultado muy cara, con una deuda pendiente de 105.947 euros de más, y encima pagando una cuota mensual actual superior en 252 euros.

Nuestro consejo: nunca invertir o contratar productos financieros que no se conozcan perfectamente. El riesgo puede salir muy caro, más de 100.000 euros en nuestro caso.

Sabemos y tenemos bien en claro que para tener más dinero hay 2 maneras. Una de las formas más importantes es no perder lo que ya se posee a través de las malas inversiones. Por esta razón, es que dedicamos esta nota a las maneras más rápidas de perder dinero a través de inversiones.

También conocemos que a la hora de invertir hay variadas posturas y posibilidades, como por ejemplo, destacamos dónde invertir en 2012:

• Cuentas Remuneradas
• Depósitos Bancarios
• Pagares Bancarios
• Letras del Tesoro y Bonos del Estado
• Mercados Bursátiles
• ETFs
• Fondos de Inversión
• Warrants
• Opciones

En el caso de que optemos por la bolsa, la tarea no es nada fácil, y menos en los tiempos que corren. Tampoco queremos dar lugar al miedo, sino que debemos tener respeto. Lo que se requiere son ciertos conocimientos que se pueden adquirir en primer lugar a través de la lectura y la información y segundo a través de la experiencia.

A continuación, los 7 principios de la inversión:

• Mantenga un margen de seguridad
• Esta vez no es diferente
• Paciencia
• Critique y dude
• El riesgo es la pérdida permanente de capital, nunca un número
• Desconfíe del apalancamiento
• Nunca invierta en algo que no entienda

Para lograr invertir con éxito, debe evitar estos errores que son los más comunes a la hora de invertir:

• Colocaciones sin antes haber establecido una estrategia de inversión
• Invertir en acciones individuales, en lugar de crear una cartera diversificada de valores
• Invertir en acciones en lugar de en las empresas
• Comprar caro, persiguiendo el rendimiento
• Expectativas poco realistas
• Actuar solo ante pequeños rumores
• Pagar demasiado en honorarios y comisiones
• Participar en la toma de decisiones de evasión fiscal
• Negligencia de su inversión
• No conocer su verdadera tolerancia al riesgo

Si está invirtiendo, asegúrese de no hacer ninguno de estos errores comunes.

Entre otros errores, no podemos dejar pasar los siguientes:

• Invertir más de la cuenta: El primer fundamento de la inversión bursátil pasa por invertir sólo el capital que no se necesita, ya que es posible perder toda la inversión en el peor de los casos.
• Sobrenegociar: Entrar y salir demasiadas veces del mercado aumenta el coste de las operaciones e implica pérdidas si se tienen en cuenta los gastos asociados a la operativa bursátil como las comisiones.
• Cortar las ganancias y dejar correr las pérdidas: aguantar al máximo el momento de vender cuando la acción sube pero hacerlo más o menos rápido cuando su precio cae.
• Dejarse dominar por sus emociones: Es habitual que durante un periodo bajista el inversor novel se deje llevar por el pánico o que peque de soberbia si sus primeras operaciones son exitosas.
• Encariñarse con un valor
• No frenar las pérdidas: Al margen del capital que se puede o debe invertir, lo primero que se debe determinar en una operación son las minusvalías que uno está dispuesto a asumir.
• Dejarse ‘abducir’ por la Bolsa: quienes no están acostumbrados a ver su dinero en juego pueden terminar sufriendo de estrés por culpa de la bolsa. Es muy habitual ver a inversores noveles pendientes las 24 horas del devenir de sus acciones cuando en realidad habían planteado una operativa a largo plazo. Una buena planificación (stop-loss incluídos), paciencia y calma son el mejor remedio. Además, en último caso siempre es posible abandonar el mercado.

En la segunda oleada de la guerra de pasivo, donde los depósitos han dejado paso a otro tipo de productos no garantizados por el Fondo de Garantía de Depósitos (FGD), los bonos han jugado un papel discreto pero decidido.

Si bien el actual protagonista de esta oferta de “nuevos” productos de ahorro son los pagarés, no es menos cierto que los bonos tienen un importante papel. Es un tipo de producto financiero no garantizado por el FGD y cuya seguridad depende de la solvencia del banco que los emite.

Como ejemplo reciente de la emisión de este tipo de producto de renta fija a los clientes de sucursal, podemos mencionar los bonos simples del Banco Sabadell, que ofrecen un 4,32% TIR a 18 meses.

Tipos de bonos según su seguridad

No todos los bonos tienen las mismas características ni la misma prelación (orden para cobrar si la entidad financiera es liquidada). Los principales a tener en cuenta son:

1. Bonos senior: los que gozan de prioridad a la hora de cobrar. De entre ellos los más seguros son los bonos hipotecarios, que gozan de la garantía adicional de la cartera de préstamos hipotecarios que los respalda.
2. Bonos simples: valores de renta fija que representan una deuda para su emisor (el banco o caja), devengan intereses (en el caso de la última emisión del Banco Sabadell el cupón es trimestral) y tienen un vencimiento determinado. En cuanto a la prelación, forman parte de los acreedores ordinarios, que cobran después de los privilegiados y los que gozan de garantías reales o adicionales.
3. Bonos subordinados: con las características propias de los bonos simples, con el problema de que a efectos de prelación de créditos van detrás de los acreedores con privilegio (bonos senior y demás) y de los acreedores ordinarios (bonos simples). Por tanto, sería el bono más arriesgado de la categoría.

Riesgos de los bonos

El primer riesgo ya comentado es de cobro del capital invertido y los intereses, en caso de liquidación de la entidad financiera. Los depósitos y cuentas, hasta 100.000 euros por cliente y banco, están garantizados por el FGD. Los bonos, en cambio, dependen sólo de la solvencia de la entidad (con la prelación de crédito ya mencionada según emisión).

Por otra parte, está el riesgo de mercado, que opera si queremos vender nuestro bono en el mercado secundario antes del vencimiento. Cotizará a un precio determinado, pudiendo perder dinero en la transacción. Con los depósitos, en cambio, lo máximo que podemos perder son los intereses, según la comisión de cancelación anticipada marcada.

Riesgo de pérdida de liquidez; podría ocurrir que quisiéramos vender anticipadamente el bono y en el mercado secundario nadie comprara esta emisión, con lo que no podríamos obtener liquidez en el momento elegido.

Los bonos no son un mal producto (al menos los senior y simples), si bien deben ofrecer una rentabilidad superior a los depósitos ofrecido por entidad para que resulten interesantes para el inversor habitual. Y una recomendación: no invierta si no entiende perfectamente el producto. No se crea la frase comercial:

Es igual que un plazo fijo.

Un bono no es un plazo fijo, tiene más riesgo.

Los depósitos o imposiciones a plazo fijo con rentabilidades elevadas son un gancho muy utilizado por las entidades financieras para captar dinero de nuevos clientes o dinero nuevo de clientes antiguos.

Si bien la normativa promovida por la ministra Salgado vino a penalizar con aportaciones extraodinarias al Fondo de Garantía de Depósitos a los bancos y cajas nacionales que comercialicen a extratipos (en el caso de depósitos a un año por encima de Euribor + 1), no es menos cierto que la necesidad de liquidez y los altos costes de financiarse en el mercado mayorista hacen que las entidades sigan apostando por los depósitos rentables.

Veamos que depósitos existen hoy con rentabilidades iguales o superiores al 4%:

1. Depósito CR de Banco Espirito Santo al 4,26% TAE si se invierte un mínimo de 50.000 euros a un año. Si estamos dispuestos a invertir a dos años, a partir de 25.000 euros nos ofrecen un 4,80% TAE. Esta entidad se aprovecha de su domiciliación en Portugal para ofrecer extratipos, ya que la normativa anti-guerra de pasivo no le afecta.
2. Depósito de Activobank a 1 año, al 4% TAE a un año y con un mínimo de 3.000 euros. La marca online del Banco Sabadell desafía claramente el tope de Euribor + 1 de la normativa Salgado.
3. Depósito Bienvenida al 4% TAE a un año de oficinadirecta.com (Banco Popular). Para imposiciones a partir de 5.000 euros.
4. Banco Popular también ha lanzado el Depósito Gasol al 4%, anual, con un mínimo de tan solo 300 euros. Es curioso no encontrar el tipo de interés publicitado en su web, a pesar del intenso esfuerzo publicitario que hacen de él. Cada uno que imagine la razón.
5. Banco Gallego puede llegar a ofrecernos un 4,05% TAE a un año para dinero nuevo a partir de 3.000 euros, si bien al exigirnos contratar un seguro de vida, domiciliar nómina y dos recibos, sólo es interesante en el caso de que necesitemos estos productos y vincularnos a la entidad. En caso de no contratarlos, la rentabilidad ofrecida es del 3,75 TAE.

La limitación que la normativa Salgado ha impuesto a las entidades financieras nacionales distorsiona el mercado y la libre competencia. Los bancos extranjeros pueden extratipar sin problemas, y las entidades nacionales ven limitada su capacidad de captar dinero a un coste, que hoy en día, les es atractivo dado la sequía del mercado mayorista.

Para el cliente es bueno que haya una competencia sana del sector, que remunere debidamente su esfuerzo ahorrador. En mi opinión, la limitación de rentabilidad para evitar riesgos sistémicos debería ser mucho más selectiva. Entiendo que determinadas cajas o bancos que han recibido dinero público tengan que someterse a ciertos límites, ya que la rentabilidad que ofrecen la pagamos todos los contribuyentes, pero no acabo de ver que sea acertado limitar la competencia a todo el sector nacional.

Sabemos muy bien que ahorrar dinero no es tarea fácil dado que nos cuesta trabajo, pero más que nada es costoso el hecho de generar el hábito necesario, y todo debe comenzar mediante un presupuesto de gastos y destinar una proporción del ingreso a imprevistos, o fijar algún objetivo claro a corto, mediano o largo plazo.

Lamentablemente, uno de los primeros errores que cometemos los ahorradores es dejar que el dinero se acumule bajo el colchón dado que lo consideran más seguro dentro de casa. Según indican estudios realizados en el continente, cinco de cada 10 personas ahorran, pero sólo una de cada 10 lo hace a través del sistema financiero formal. Aún existen muchas alcancías que son los medios relevantes de ahorro, y aunque representan un esfuerzo, estas opciones no otorgan rendimientos.

Las ofertas para que nuestro dinero empiece a trabajar son muchas y variadas, y el grueso de la gente no busca vehículos de inversión por falta de conocimiento de cómo funcionan los productos y los diferentes niveles de riesgo.

No olvide que siempre para obtener la opción ideal para los ahorradores dependerá de su perfil de riesgo, pero para uno de índole inicial, puede sentirse cómodo con las cuentas remuneradas, pues los activos captados por este tipo de instituciones están respaldados por el Banco de España.

Sin embargo, debes tener en mente que los rendimientos ofrecidos por estos instrumentos pueden ser bajos o bien competir contra los mejores depósitos del mercado, por ello debemos estar bien atentos a las ofertas, sabiendo que muchas de ellas son únicamente temporales. Siempre es necesario analizar la TAE, la Tasa Anual Efectiva, dado que será el rendimiento final que obtendremos a finalizar el año.

A continuación, 3 puntos de gran importancia para evaluar dónde invertir o ahorrar nuestro dinero:

El rendimiento debe ser mayor que la inflación

Esto es de gran importancia y siempre debe ser de esta manera dado que si queremos comprar un bien que cuesta 100 euros, pero en vez de hacerlo, invertimos el dinero con una opción que da un rendimiento anual de 2%. Al final del año tendremos 102 euros y tu dinero habrá crecido. Sin embargo, lo triste es que cuando veamos que existe una inflación (que supongamos es de 3.55%) el precio del bien luego del mismo lapso será de 103.55 euros y ya no nos alcanzará.

¿Qué cuestiones debo mirar para elegir?

Pese a que los bancos tengan altas calificaciones y reputación, el contrato y folleto es donde debemos poner más atención antes de depositar dinero en un producto, pues entre las observaciones más recurrentes destacaba la difusión de la TAE, sin detallar montos o plazos, algo así como: “Nuestro banco te ofrece rendimientos anuales de hasta 5%”.

En este sentido, seg’un se lo mire, un 5% puede ser mucho o poco de acuerdo si es una tasa efectiva o nominal o si es una rentabilidad anual o superior.

Nunca dejar de lado las comisiones

Cuando una institución desea vender un producto, lo que hace en primer sentido es diseñar una estrategia donde se exalten las ventajas y desaparezcan cuanto pueda la información acerca de los costos de operación y comisiones.

En este lugar es donde el inversor o ahorrista debe poner de su parte y conocer los montos y pagos mínimos para generar comisiones e intereses.

Por ejemplo, tu banco puede ofrecerte un buen rendimiento, pero sujeto a que mantengas un saldo promedio en tu cuenta, o de lo contrario, el costo del manejo y la comisión de saldo mínimo podrían empezar a consumir tu dinero.

No olvidemos que las cuentas remuneradas son un tipo de productos donde se basa todo en la seguridad de tus recursos, pero si deseas una inversión que te genere más rendimientos, necesitas tener claro tu objetivo y el nivel de riesgo que puedes soportar. La siguiente opción es un fondo, un seguro con inversión o incluso comprar acciones en el mercado de valores.

El otro día comentaba el tema con un bancario de mi zona. Conoce de cerca el problema inmobiliario y la gestión de riesgos. Aparte de incidir en que el problema del ladrillo viene más de las promociones a medio terminar y terrenos adjudicados que de los particulares, me comentaba que la banca está tratando de digerir lo más despacio posible la comilona de viviendas.

Sin embargo las casas empiezan a enfermar de forma peligrosa el estómago bancario. La estrategia de sacar despacio las casas al mercado para evitar caídas generalizadas de precios tiene su sentido, pero ya hace tiempo que opino que cuanto antes afloren el problema mejor; no creo que esperar les sirva ya de nada. La situación económica no va a mejorar en mucho tiempo y esperar a que suban los precios inmobiliarios creo que es suicida. Para la economía, que necesita entidades financieras saneadas que presten dinero al sector productivo, y para la supervivencia de las propias entidades (las casas no les generan más que gastos de mantenimiento e impuestos).

El INE nos informa que en mayo de este año el número de compra-ventas ha descendido un 18,3% respecto al mismo mes del año pasado. Pero tenemos que tener en cuanta que el dato del 2010 ya era malo. Muchas veces para apreciar la dimensión de los descensos no nos basta con limitarnos a un dato interanual descontextualizado. Veamos la evolución del número de compra-ventas en diferentes momentos del tiempo:

• Mayo de 2008: la compra-venta de viviendas cae un 34,3% (pasando de 75.883 a 50.161 compra-ventas).
• Mayo de 2009: vuelve a caer la compra-venta de viviendas un 32,2% (34.012 transacciones en ese mes).
• Mayo de 2010: aumenta un 11,9% las transacciones de compras de viviendas respecto al mismo mes del año anterior (37.787 compra-ventas en ese mes).
• Mayo 2011: se reanuda la caída, en un 18,3% como ya hemos comentado (30.797 operaciones de compra de viviendas).

Y con esta sencilla serie numérica mensual podemos constatar mucho mejor la verdadera caída de actividad. De las 75.833 compra-ventas del mes de mayo de 2007 a las 30.797 del mismo mes de 2011 hay una caída de casi el 59,4%. Es decir, que se vende menos de la mitad.

Si hacemos los números a la inversa, los números aún cantan más: para volver a la actividad del año 2007 el número de compras de vivienda debería aumentar un 146%. Esta es la magnitud más explicativa de la hecatombe inmobiliaria en la que estamos inmersos.

Si tomamos como bueno el dato de que hay 700.000 viviendas sin vender, con este ritmo se tardarían unos dos años más en dejar el stock a 0, suponiendo que no se construye ni una vivienda más (supuesto muy duro).

Los descuentos ya empiezan a asomar en los portales inmobiliarios de los bancos. Pero creo que en breve veremos una oleada de pisos a buen precio, verdaderamente rebajados. Falta demasiado para que la recuperación económica aumente la demanda de viviendas y, con ello, suban los precios. No creo que la banca pueda esperar tanto y contener la salida masiva del ladrillo de sus balances. Aunque con los banqueros nunca se sabe.

Todos los clientes de Bankia que se hayan arriesgado a entrar por la puerta de una de sus sucursales ya sabrán las bondades de la salida a bolsa de la entidad. La mejor OPS de todos los tiempos, una oportunidad que no se debe dejar escapar. Por sólo 1.000 euros podremos ser Bankeros y Bankeras. Compre un boleto, señora, siempre toca!

Con las cédulas hipotecarias de Caja España-Caja Duero pasó lo mismo (y el producto sí que estaba bastante bien), ofreciendo a todo buen cliente que iba a ingresar dinero y saludar al cajero de su sucursal. Hay que comprar cédulas, que son seguras y con una rentabilidad inigualable.

¿Y que me dicen de los Feirings de Alta Rentabilidad?

El mejor producto que nuestra sucursal ha tenido jamás. Normalmente reservado a los grandes capitales y en esta ocasión lo ofrecemos en exclusiva para los clientes elegidos de cada oficina. Perderse esta oferta es una equivocación que nunca va a perdonarse. Un 30% de rentabilidad anual con casi toda seguridad.

Si no conoces el detalle del producto, te explicaré qué son los Feirings: un producto que me acabo de inventar. Pero si lo pones en campaña las sucursales colocarán millones de euros en Feirings. No lo dudes.

La banca extranjera se maravilla de la capacidad de colocación de productos que tiene la red de oficinas en España. A mi, particularmente, me avergüenza. No me parece mal ser un buen comercial, al contrario. Pero un buen comercial no engaña. Y a muchos bancarios se les obliga a engañar, de una forma u otra.

Tengo muchos y buenos amigos en banca. No les critico a ellos, grandes profesionales del ramo. Critico el sistema. Vender está bien, pero sin asesoramiento no se llama negocio bancario, se llama “Tengo un perrito piloto“.

La banca tiene dos opciones claras, según mi humilde criterio:

1. Renovarse y aprender a asesorar mínimamente al cliente en sucursal y fuera de ella, centrando sus esfuerzos en fidelizar al bueno.
2. Morir matando. La política de abrir sucursales, poner a jóvenes inexpertos que venden agresivamente y colocar desde robots de cocina a Feirings (perdón, acciones de Bankia) ha muerto. La venta en Internet es muy diferente. O se informa bien, se consigue que los clientes lo recomienden y los profesionales opinen favorablemente, o en unos años el panorama bancario (y de la economía real, que depende de su financiación) será desolador.

Tal vez me equivoque y el ciudadano medio siga viendo al director de sucursal como a su médico de cabecera. Cuando le ofrezcan Feirings y usted no sepa perfectamente el detalle del producto, sus ventajas y desventajas, tenga en mente una cosa: al director amigo le pagan para colocarle el producto, no para que usted gane dinero. Ni más, ni menos.

Algún día deberíamos pararnos a pensar que el tiempo que dedicamos a ir de tiendas, comparando precios y modelos hasta encontrar el que más nos gusta, bien empleado sin duda, también lo tendríamos que dedicar a analizar los productos bancarios que nos ofrecen en sucursal. Los bancarios, al menos hasta la fecha, se les paga por vender no para asesorar. Ni más, ni menos.

Usted mismo si contrata Feirngs “asesorado” por su director de toda la vida. Después no se queje.

Pau A. Monserrat

Un préstamo personal es un producto financiero mediante el cual una persona o empresa (acreedor) nos presta una cantidad de dinero, contrayendo el deudor la obligación de devolver este dinero más unos intereses pactados en un calendario de pagos determinado.

A diferencia del préstamo hipotecario, no hay un bien inmueble en garantía. La garantía es personal, lo cual no quiere decir que si tenemos otros bienes inmuebles no nos los puedan embargar, al igual que nuestra nómina (con los límites inembargables que marca la ley).

No hipotecar ningún bien lo que hace es que el trámite bancario para recobrar embargando el bien sea más largo y tedioso que ejecutar la hipoteca, pero no elimina esta posibilidad. De un préstamo personal se responde con los ingresos y los bienes.

Cuando solicitamos un préstamo personal o una entidad financiera muchas veces nos pide un avalista. La razón de ello es que se quiere asegurar de que le devolveremos el dinero prestado más los intereses. En caso de no hacerlo nosotros, se lo puede cobrar del avalista. Y el avalista responde también con todos sus bienes e ingresos, presentes y futuros.

Actualmente obtener un préstamo para irse de viaje, comprar un coche o cambiar los muebles es algo, como mínimo, complicado. Si ya es difícil que nos concedan una hipoteca sin un trabajo estable y dinero ahorrado, es fácil imaginar la complicación que tiene obtener financiación personal.

Por una parte el banco no tiene una garantía real hipotecada. A veces para intentar aumentar sus garantías solicita pignorar acciones o dinero, pero pocas veces una persona que solicita un préstamo tiene esa posibilidad. A veces se pignora activos del avalista, pero tampoco es habitual.

Por otra, la morosidad en la financiación personal es muy superior a la hipotecaria. La razón es sencilla: el español lo último que deja de pagar es la hipoteca; primero impaga tarjetas y préstamos personales.

¿A quién pedir un préstamo personal?

La primera opción es el banco en cuya cuenta tenemos domiciliada la nómina o nuestros ingresos y gastos en caso de ser autónomos. Un préstamo nómina suele ser lo más probable de obtener si somos clientes con antigüedad y cuentas sin negativos habituales. Una tarjeta con 1.000 o 2.000 euros también puede sacarnos de algún apuro. Si nuestro banco nos dice que no, podemos empezar a temer que los que no nos conocen no serán más generosos.

Con la situación actual, no deberíamos descartar a la familia y los amigos. Es una solución que hace unos años ni nos hubiésemos planteado, pero para finalidades determinadas (no le pida un préstamo a un familiar para irse de viaje o cambiar el sofá) como pagar la cuota pendiente de la hipoteca o emprender un proyecto empresarial, un familiar o un amigo puede ser una buena opción. Y mentalizarse que el acreedor tiene tanta o más importancia que un banco a la hora de devolverle el dinero.

Hay entidades financieras que no captan depósitos y sólo conceden operaciones de activo (hipotecas y préstamos personales), los establecimientos financiero de crédito. Entre las más conocidas estaría Cofidis, la Financiera de el Corte Inglés o Celeris (especializada en reunificación de deudas), por poner algunos ejemplos.

En un futuro, para financiar sus propios productos, veremos grandes superficies actuando como entidades de pago. La más reciente con eco en los medios ha sido Telefónica Remesas, si bien aún no se dedica a financiar préstamos.

Obtener financiación personal no tiene el porqué ser una misión imposible si somos clientes medianamente solventes. Pero cada vez se complica más y hay que dar más explicaciones.

Pau A. Monserrat

Una pregunta que muchas veces surge al querer contratar un determinado producto financiero es la siguiente:

¿Las mejores ofertas están en la Red o en una oficina de la entidad financiera?

¿Es más seguro contratar en persona qué a distancia?

Seguridad y rentabilidad (productos de ahorro) o coste (hipotecas, créditos y demás productos de activo) serían las dos variables a identificar a la hora de decidirnos por la contratación física o a distancia.

En cuanto a la seguridad de la contratación online, se puede decir que es tan segura como la personal en sucursal, siempre que no cometamos algunos de los errores típicos del novato en la Red, tales como:

• Pinchar en un enlace que supuestamente nos manda a la web del banco; nunca acceder a los sites bancarios pinchando en un enlace. O bien se teclea directamente la URL en el navegador o se tiene en favoritos la dirección.
• Dar las coordenadas o contraseñas de nuestras cuentas por teléfono o por email. El banco nunca se pone en contacto por estos medios para solicitarnos códigos personales.

Seguridad online

La operativa bancaria, si no se cometen errores o se cae en estafas, es muy segura. Contratar una cuenta corriente online o en sucursal es exactamente igual de seguro, por poner un ejemplo.

De todos modos hay que decir que hay pocos productos financieros que se puedan contratar en su totalidad directamente por Internet, sin tener que acabar pasando por una sucursal o firmando documentos que se nos remiten pos correo postal.

Los préstamos hipotecarios se pueden solicitar online, pero hay que remitir la documentación, firmar documentos y acudir a firmar ante notario. Su contratación a distancia, por tanto, no es posible más allá de tener una aprobación previa del expediente.

En cuanto a depósitos y cuentas corrientes pasa un poco lo mismo, si bien en ocasiones es posible contratar una cuenta online o un depósito a a plazo si ya se es cliente del banco.

Las tarjetas de crédito se pueden contratar en entidades financieras sin necesidad de abrir una nueva cuenta corriente, domiciliando el pago en una que ya tengamos contratada. Sin embargo, siempre acabamos teniendo que mandar un documento firmado.

Rentabilidad o coste: ¿mejor a distancia o en sucursal?

En cuanto a la rentabilidad o coste, depende mucho del tipo de producto financiero y el momento en que nos encontremos. Del momento ya que si hay necesidad de vender productos de ahorro, por ejemplo lo que pasa ahora, se encontrarán muy buenas ofertas tanto en las webs como en las oficinas de los bancos.

Si no hay interés en determinado producto, como ocurre ahora con las hipotecas, las ofertas que podamos encontrar utilizando los comparadores hipotecarios tampoco serán definitivas, ya que muchas veces no nos aprobarán ni la mejor hipoteca ni una peor, al final

Con los depósitos a plazo fijo pasa algo muy curioso. Dejando de lado la guerra de depósitos, muchas entidades ofrecen mejores tipos de interés si se acude a sucursal que los que ofrecen en sus webs. Una de las razones es que huyen de los “subasteros de rentabilidad“, aquellas personas que mueven sus ahorros de banco en banco contratando los mejores depósitos de cada momento.

Los subasteros no gustan porque no son un tipo de cliente rentable; rentabiliza sus ahorros sin contratar otros productos adicionales que incrementen el margen comercial. Y a este juego los bancos nacionales no saben jugar. Y yo creo que tendrán que aprender nuevas reglas; si sobra un 30% de las sucursales de cajas y otros tantos de bancos, como dicen los expertos, la banca tendrá que aprender a ganar menos de más gente, en lugar de mucho de menos. Y ello pasará por captar subasteros y sacarles un margen pequeño a muchos de ellos.

Los depósitos comercializados online suelen ser los más atractivos, al menos a prori. Pero hay ofertas ocultas en los cajones de los directores de oficina.

En cuanto a las hipotecas, comprara ofertas online y en oficina tiene un problema: en la web nos ofrecen las mejores hipotecas posibles para el cliente perfecto. Los verdaderos precios hipotecarios los tenemos que descubrir acudiendo a la oficina.

Para el cliente solvente, con contrato indefinido, ahorros importantes y posibilidad de avalistas o dobles garantías las mejores ofertas están en la Red.

Para uno que necesita una hipoteca 100% más gastos, la cosa se complica mucho. Encontrar ofertas para este perfil en Internet es poco habitual; muchas veces no es que las ofertas de tipos de interés no sean atractivas, es que no hay producto en absoluto. Para clientes fuera de la calificación de “solventes” de la banca, acudir a las diferentes oficinas bancarias o a un intermediario financiero es algo casi ineludible.

Por tanto, en el caso de préstamos hipotecarios, las mejores ofertas sí están online, lo que ocurre es que suelen estar orientadas a la crema del mercado, los clientes con una excepcional calificación crediticia.

¿Contratar en sucursal o por Internet? Depende. Del momento en que decidamos contratar el producto, del tipo de producto financiero y de nuestra situación económica. Lo que está claro es que el mercado cada vez ofrecerá más productos en la Red y menos en oficinas. El modelo de sucursales en todas las calles está muerto.

Pau A. Monserrat